La nueva Ley de la Vivienda

Hablemos de la propuesta de Ley de vivienda que está en proceso de aprobación en España y prevista su aplicación del 01 de julio de 2023 y sus efectos fiscales el 01 de Enero de 2024.

Seguramente estéis completamente aburridos de leer artículos respecto a esta ley, ya que desde el momento que se anunció se han realizado múltiples análisis en muchísimos medios, muchos de ellos altamente alarmistas.

En Renta Invest hemos preferido esperar a disponer de un análisis realizado por profesionales en derecho inmobiliario, ya que por medio de AEPSI (Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios) disponemos de webinars para estar siempre al día de las novedades inmobiliarias. Gracias al buffet de abogados Perez-Pozo disponemos de un análisis detallado de la propuesta de ley, así como de las repercusiones para los propietarios de vivienda en alquiler.

Como asesoras especializadas en inversión inmobiliaria, muchos de nuestros clientes son inversores particulares que buscan un complemento económico a sus futuras pensiones y que su dinero no pierda valor en el tiempo, por lo que invierten en pequeñas propiedades, acondicionándolas y poniéndolas en el mercado de alquiler tradicional.

Ante la situación de incertidumbre que ha creado esta ley, pasamos a detallar los puntos principales de la misma y su repercusión:

1.       Su ámbito es Estatal pero su aplicación es por CCAA:

Las Comunidades Autónomas (CCAA) decidirán si se acogen o no a la aplicación de la misma, esto puede generar amplias diferencias en el mercado inmobiliario entre comunidades.

2.       La creación de la figura de Gran Tenedor Excepcional:

Si eras propietario de más de 10 viviendas o de más de 1500 metros residenciales, con la antigua ley ya entrabas en el grupo de gran tenedor. Este grupo se mantendrá, pero se estipula un caso excepcional en el que pasará también a esta categoría de gran tenedor los propietarios de 5 viviendas en zonas que se declaren tensionadas.

3.       Definición de zonas tensionadas:

Esta definición la otorga la Comunidad Autónoma en base a dos criterios:

• La carga media del coste de vida (hipoteca o alquiler + gastos y suministros básicos) es superior al 30% de los ingresos o renta media de la unidad.

• El precio de alquiler o compra de la zona en los últimos 5 años ha sufrido un incremento porcentual acumulado superior en más de 3 puntos que el IPC de la CCAA (Comunidad Autónoma).

Sólo con el cumplimiento de uno de esto dos criterios ya pueden aplicar la calificación de zona tensionada. La situación de zona tensionada se revisará cada 3 años.

4.       Se aumentará el porcentaje destinado a vivienda social de terrenos del actual 30% al 40%.

5. Las comisiones de los servicios inmobiliarios o gastos derivados de la contratación son a cargo de la propiedad por ley.

6.       Limitación de precios del alquiler:

La renta de la vivienda habitual en zona tensionada deberá ser igual a la renta actualizada del último contrato en los cinco años anteriores, o al índice de referencia (el importe más bajo de los dos).

Esta renta se podría incrementar un 10 % en el caso de que en los dos últimos años previos al arrendamiento se hayan realizado mejoras por un valor superior al 25% del valor de la vivienda, se hayan realizado mejoras para el ahorro de la energía primaria del 30%,  mejoras de accesibilidad o que la duración del contrato o prorroga sea superior a 10 años.

Como último punto de la limitación, no se podrán incluir gastos repercutibles que no estuviesen previamente pactados.

7.       Limite de incremento de rentas:

Solo se podrán realizar subidas del 2% en 2023, 3% en 2024 y a partir de 2025 se deberán realizar en base a un índice que tienen que realizar y que según indican será inferior al IPC lo cual supone una pérdida de poder adquisitivo a largo plazo.

8.       Duración de los contratos:

Si eres persona física los contratos tendrán una duración de 5 años y 3 años de prórroga obligatoria, para personas jurídicas 7 y 3 años de prórroga. En este punto hay una prorroga adicional extraordinaria que aplica si el inquilino presenta un informe de vulnerabilidad acreditada sólo aplicable a Grandes Tenedores que incluye 1 año más o 3 si además es una zona tensionada.

9.       La declaración de vulnerabilidad:

Esta declaración la emiten los servicios sociales tras comprobar datos económicos de los inquilinos. Principalmente afecta a los desahucios y las prórrogas del contrato.

10.       La suspensión de lanzamientos:

Este es uno de los puntos más polémicos de la ley, y consiste en que cualquier propietario en caso de disponer de fecha de lanzamiento y que el inquilino presente declaración de vulnerabilidad deberá suspender el lanzamiento 2 meses si es persona física o 4 en caso de personas jurídicas, pero  si eres Gran Tenedor, deberás colaborar con las administraciones para la reubicación y demostrar que has realizado acciones conciliadoras con los inquilinos previas al desahucio.

Como conclusión, se puede comprobar que la mayoría de estas medidas están pensadas para favorecer al inquilino y traslada la responsabilidad de garantizar el acceso a la vivienda del Estado a los propietarios o promotores. Para evitar que los propietarios de viviendas retiren las propiedades utilizan 2 sistemas:

1-      Bonificaciones fiscales de hasta el 90%, este apartado presenta varias casuísticas y nos gustaría preparar un articulo propio para explicarlos bien.

2-    Penalizaciones tributarias a quienes mantengan las propiedades vacías injustificadamente.

Desde Renta Invest nos gustaría expresar que parecen medidas tomadas de forma apresurada y poco estudiada. Existen evidencias de otras ciudades en las que se han aplicado este tipo de leyes y ha continuado o se ha agravado el problema, ya que la base del mismo es la falta de vivienda asequible así como sueldos bajos y poder adquisitivo en declive.

Sabemos que el mercado de alquiler está en una situación muy complicada, pero desde nuestro punto de vista y experiencia previa con la ley catalana, sí que podemos asegurar que a corto plazo no va a beneficiar en absoluto al mercado, que va a eliminar gran parte de la escasa oferta actual de alquiler tradicional y de esta forma complicará bastante el acceso al alquiler a los colectivos más vulnerables como los jóvenes, familias de bajos ingresos o mayores.